• jeu. Déc 3rd, 2020

Starmalleg

Bien demarrer pour obtenir un prêt d'investissement immobilier

Comment obtenir un prêt immobilier en période de crise financière

Byadmin

Août 29, 2020

Vous le savez probablement tout comme moi lorsque les banques connaissent des difficultés qu’est ce qu’elles font ? Elles ferment progressivement le robinet du crédit. Ce qui veut dire que si vous avez un super dossier, rien ne va changer pour vous en revanche si vous avez un dossier un petit peu borderline c’est à dire que vous avez peu de revenus, ou vous avez fait plusieurs investissements immobiliers.
Là les banques sont un petit peu plus frileuses, elles ont pas envie de prendre de risques et c’est normal, leur ratio de solvabilité est diminué, elles ont pas envie d’ajouter des crédits à risque dans leurs bilans. Donc comment qu’est ce qu’on fait pour parler à son banquier ?

financement de projet

Comment est ce qu’on fait pour présenter son dossier en période de crise financière ?

Ce que je vous propose c’est de vous donner quelques astuces pour vous aider à mettre votre dossier en haut de la pile. Comment je les connais ? J’ai été banquier pendant cinq ans donc j’ai monté des centaines de prêts immobiliers. Il y a ce qui est dit aux clients et puis il y a un petit peu ce qui se passe derrière et que personne nous dit, donc voilà c’est ce qu’on va voir aujourd’hui.

Comment convaincre son banquier ?

financement projet 2
 La première chose à faire pour convaincre votre banquier c’est de vous mettre dans la tête de votre interlocuteur. Un banquier c’est quelqu’un qui va recevoir 20 à 25 personnes chaque semaine, donc il voit passer beaucoup de monde et évidemment comme toutes les personnes que vous croisez vous avez des personnes qui sont plutôt sympas et d’autres qui le sont moins. Croyez moi c’est extrêmement désagréable quand vous êtes banquier, vous recevez une personne et vous avez une personne qui vous prend de très haut. Qui vous parle comme si vous n’étiez que dalle, une personne qui vous prend de haut, vous n’avez pas envie de l’aider.En revanche une personne qui va être plutôt sympathique même si ce n’est pas la personne qui a le meilleur dossier du monde, vous avez envie d’aider cette personne parce qu’elle est sympathique avec vous, parce qu’elle pose des questions, parce qu’elle est motivée, donc faites attention en fait de ne pas froisser votre interlocuteur, c’est extrêmement important. L’autre chose à laquelle je vous invite à faire attention c’est votre apparence. Parce que si vous arrivez pour demander un prêt immobilier mais vous arrivez en jeans baskets, T-shirt en mode, je viens comme au Mc Donald’s tel que je suis, c’est très bien vous avez la possibilité de le faire, personne ne va vous refuser l’entrée à la banque et personne ne va vous refuser l’entretien. Le problème c’est que vous n’avez qu’une seule chance de faire bonne impression et si surtout vous êtes jeune et que vous arrivez habillé comme ça, en fait vous allez faire mauvaise impression auprès de votre banquier ce qui fait que vous allez peut-être perdre en crédibilité. Donc habillez vous, pas la peine d’arriver avec le costume, cravate trois pièces, mais habillez-vous correctement habillez-vous comme quelqu’un qui a plutôt du succès dans sa vie, avec un dossier qui est prêt et exprimez-vous poliment avec votre banquier. C’est tout simple mais croyez-moi ça peut vraiment faire une différence sur la suite de votre dossier.

Présentez des comptes clean à son banquier

Deuxième facteur extrêmement important, présentez des comptes clean à votre banquier. Pas de découvert, pas de crédit à la consommation parce que si vous demandez une somme d’argent 100 000 ou 200 000 euros, voir 300 mille euros et que vous arrivez avec des comptes qui sont à découvert, qu’est ce qu’il va se dire votre banquier ? Vous n’êtes pas capable de gérer votre budget sur les deux trois derniers mois. Qu’est ce que ça va être lorsque vous allez avoir un crédit immobilier, une taxe foncière, peut-être des dépenses au niveau de votre bien immobilier, vous risquez de ne pas faire face. Donc votre dossier en fait automatiquement il va être rejeté. Donc c’est important que sur les trois, quatre mois qui précèdent l’achat de votre bien immobilier, d’arriver avec des comptes qui soient parfaitement équilibrés. Une autre petite astuce que je vous donne, que vous ne verrez sur aucun blog, c’est que sur les relevés de comptes, ils vont regarder aussi ce que vous faites. Si vous êtes allé manger au McDo ou au KFC, ce type de choses là sachez que vous perdez des points. Évidemment le banquier ne vous le dira jamais parce qu’il n’a pas vraiment le droit de vous le dire mais eux ils considèrent que c’est des dépenses de mauvais goût. Les banques vous demandent votre relevé de compte pour regarder un petit peu ce que vous faites également dans votre vie, donc tâchez en tout cas pendant les trois mois qui précèdent l’acquisition de votre bien immobilier, d’avoir des comptes qui sont propres.

Montrer à votre banquier que vous êtes une personne responsable

Troisième conseil avant de demander un prêt à votre banquier, montrez que vous avez de l’épargne de côté. Une épargne de précaution, vous pouvez avoir trois mois de revenu, six mois de revenus, un an d’avance devant vous, c’est l’idéal. Surtout lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier. Pourquoi est-ce que ça va sécuriser votre banque ? Tout simplement ils vont se dire si cette personne à un moment donné à des difficultés parce qu’elle a perdu son travail ou parce qu’elle a une dépense imprévue plutôt que de ne pas rembourser notre mensualité, elle va pouvoir piocher dans cette épargne de précaution et rembourser le crédit immobilier. Donc cette épargne vous n’avez pas besoin de l’utiliser pour obtenir votre prêt immobilier, vous pouvez tout à fait demander à votre banquier qu’il vous prête la totalité de la somme et dire à votre banquier que vous préférez garder cette épargne au cas où parce que vous devenez propriétaire vous allez peut-être avoir des dépenses imprévues, et donc si vous le présentez d’une façon correcte votre banquier va accepter que vous gardiez cet argent en épargne mais pour eux, sachez que c’est une sécurité supplémentaire, ça va venir appuyer votre dossier. Donc si c’est quelque chose que vous n’avez pas encore fait, constituer une épargne de précaution, je vous le recommande de le faire très rapidement, commencer à mettre 10 à 20% des revenus que vous gagnez tous les mois, vous les mettez automatiquement de côté pour vous constituer ce matelas de sécurité.

La photographie de votre  situation financière

Quatrième chose que regarde votre banquier, c’est votre situation financière à l’instant T. Donc il va faire une photographie de votre patrimoine c’est possible qu’en allant voir votre banquier, aujourd’hui il fasse cette photographie et vous dise non. Mais vous revenez le voir dans trois mois, votre situation a légèrement changé, il fait une photographie et là ça rentre dans les clous. Donc c’est pas parce qu’un banquier vous a dit non, que vous pouvez pas le retourner le voir deux ou trois mois plus tard et qu’il vous dise oui, cette fois-ci. Donc qu’est ce que veut un banquier ? Des revenus réguliers donc si vous êtes fonctionnaire et en CDI c’est l’idéal. En revanche un banquier il ne va pas accepter de financer une personne qui est au chômage, contrairement à ce qu’on peut entendre sur internet ou si vous êtes dans une situation instable. Un banquier peut faire des exceptions pour des personnes qui ont des CDD à répétition, des personnes qui sont intermittents, il va regarder les trois derniers avis d’imposition et s’il voit que les montants sont les mêmes chaque année, à ce moment là le banquier peut faire une exception et vous prêter de l’argent mais gardez à l’esprit que ce sera de petits montants. Il va vous prêter peut-être 5O 000 ou 60 000 euros, en tout cas pas plus de 100 000 euros dans ce type de situation mais vous pouvez en tirer profit. Maintenant pourquoi est ce que c’est important de comprendre cette notion ? Parce que vous pouvez modifier votre situation, si aujourd’hui vous êtes dans une situation qui est un petit peu instable, rien ne vous empêche de prendre un CDI, de passer la période d’essai dès que votre période d’essai est validée, vous allez voir votre banque et vous faites votre investissement immobilier. Après vous pourrez revenir à la situation que vous aviez avant, si ça vous chante de le faire comme ça. Ou autre chose si aujourd’hui vous êtes salarié mais vous prévoyez plus tard de devenir entrepreneur, utilisez aujourd’hui votre capacité d’emprunt. Moi c’est ce que j’ai fait quand j’ai quitté la banque, avant de me lancer dans l’entrepreneuriat, ce que j’ai fait c’est que j’ai utilisé au maximum ma capacité d’emprunt pour emprunter de l’argent pour faire des investissements immobiliers, et une fois que j’ai obtenu mon crédit. Je me suis lancé dans l’entrepreneuriat. Je n’ai pas fait les choses après, parce que là, les banques auraient refusé de me prêter. Donc c’est vraiment extrêmement important de comprendre ces notions. Souvent les gens disent que le banquier ne veut pas me prêter alors que très souvent, ce n’est juste qu’une question de timing.

Préparer son dossier dès le premier rendez-vous avec son banquier.

Cinquième chose que vous devez faire avant de prendre rendez-vous avec votre banquier, c’est de préparer la liste des pièces justificatives à l’obtention de votre prêt immobilier. Vous me dites pourquoi est-ce que je vais pas voir mon banquier, d’abord il me donne la liste et puis ensuite on reprend un rendez vous. En fait tout simplement parce que vous allez montrer que vous êtes une personne sérieuse, vous savez ce que vous voulez, vous comprenez déjà le mécanisme. Croyez moi les personnes qui arrivent déjà au premier rendez vous avec toute la liste des pièces et un dossier complet, ça ne représente même pas 5 % des gens. Donc vous vous différenciez immédiatement. En plus vos dossiers, vous allez les présenter d’une façon correcte. C’est à dire dans des petites pochettes couleurs, tout ce qui est état civil c’est dans une pochette, bulletins de salaire, une autre pochette, avis d’imposition dans une autre pochette et c’est un dossier, le banquier n’a pas besoin de faire le tri. La pire chose qui puisse arriver dans le cas extrême c’est que la personne qui arrive au rendez vous, elle n’a pas préparé les pièces, elle arrive au deuxième rendez vous, elle arrive avec la moitié des pièces mais elle n’a pas fait les photocopies, elle vous les pose sur le bureau, en vous disant est ce que vous pouvez me faire les photocopies, il manque toujours une pièce, il faut rappeler la personne, croyez-moi le banquier il va pas vous courir après, il va complètement lâché l’affaire. Donc vraiment préparez votre dossier, vous allez montrer que vous êtes une personne sérieuse et qu’avec vous c’est facile de travailler et çà, ça va jouer. Si votre dossier est sur la brèche entre le oui et le non, le conseiller va en discuter avec le directeur d’agence, et le directeur d’agence va lui dire, mais qu’est ce que t’en penses de la personne qui a déposé son dossier ? Non il n’est pas sympa, il est arrivé il n’avait pas les pièces et tout… Il va dire ok laisse tomber c’est bon on s’emmerde pas avec. Ou si vous allez présenter votre dossier correctement, vous avez été poli, sympathique et tout, il va dire ok, il est dans une situation un petit peu compliqué mais il a fait des efforts, on sent qu’il va rembourser, il a décidé de travailler avec nous, peut-être même de souscrire des produits par la suite, en fait ça fait passer un Go sur le dossier et vous obtenez votre crédit immobilier et croyez moi des fois ça se joue à ça. Donc ne croyez pas que c’est parce que vous allez avoir le même dossier que votre voisin sur des petites subtilités des fois votre avenir peut basculer, du bon côté comme du mauvais côté.

Related Post

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *